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法律法規

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《淄博市物業管理辦法》亮點解讀

發布時間:2016/10/13  來源:   點擊次數:2121

《淄博市物業管理辦法》(淄政發〔201345號)自201421日起正式實施,有效期至20181231日。該《辦法》根據《物業管理條例》、《山東省物業管理條例》和有關法律法規,結合我市實際制定。新《辦法》有以下亮點:

一、強化了“業主自治”

物業管理是基于業主的財產權而產生的一種管理方式或活動,其最根本的特點是“業主自治”。因此,《辦法》突出強調和規范了“業主自治”。

 《辦法》第2條在物業管理的概念中明確了物業管理是業主的自治管理,即“本辦法所稱物業管理,是指業主通過自治管理,選聘物業服務企業或者其他管理人,按照物業服務合同約定,對物業進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生及相關秩序的活動”。

《辦法》第4條明確物業管理原則是,“堅持以人為本,實行業主自治與專業服務、社區管理相結合的原則,堅持公開、公平、公正選擇物業服務企業的原則”。

《辦法》使業主自治渠道得以暢通。一是業主自治渠道是業主大會和業主委員會制度的實施。根據國家和省市相關規定,結合我市實際,《辦法》第二章“業主、業主大會和業主委員會”的相關規定,建立完善了我市業主大會和業主委員會制度,并具有很強的操作性,為業主自治的實施提供了堅強的政策依據。二是業主自治的內容和范圍明確。《辦法》明確了業主、業主大會和業主委員會的權利、義務和工作職責,這些規定同時也是業主自治的內容和范圍。三是業主自治由街道辦事處、鎮政府組織實施,接受街道辦事處、鎮政府、社區居民委員會的監督和指導。這對于業主大會和業主委員會的規范運行具有重要意義。四是建立了業主自治長效機制。我市當前實行社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業“三位一體”的物業管理模式,《辦法》明確規定“業主大會每年至少召開一次”,“業主委員會每季度至少召開一次” ,“未選舉產生業主委員會,或者業主委員會發生半數以上委員資格終止、任期屆滿未換屆、任期未屆滿提前退出等無法正常開展工作的情況時,由社區居民委員會代行業主委員會職責,對有關共有和共同管理事項組織召開業主大會會議討論決定!

需要特別指出的:一是業主自治的核心和實質在于以自治實現自主。為了實現安居樂業、保值增值的購房目標,維護公共權益,業主們通過民主程序建立自治組織,確立自治規范,自主決定物業管理區域內的公共物業事項,這就是業主自治的基本內容。一些人將業主們把專業的物業服務企業驅逐出小區,由業主們全面接管小區,并由業主們自行實施物業服務,稱之為“業主自治”,這是對業主自治的誤解。二是業主自治管理貫穿于物業管理的全過程。業主自治管理要通過業主大會制度、管理規約制度、業主大會議事規則、業主委員會工作規則等制度的正常性的實施,確保業主自治管理的真正落實,將業主自治管理貫穿于物業項目實施管理的全過程,F實中,有的業主委員會只在成立前后一段時間內正常開展過工作,隨后多年工作陷于停滯狀態,工作也不接受所在街道辦事處、社區居委會的監督指導,業主自治工作“虎頭蛇尾”、流于形式,甚至有的小區少數人以業主自治的名義侵害全體業主的合法權益。

二、明確和強化了街道辦事處、鎮政府和社區居民委員會的物業管理職責

物業管理是城市管理、社會管理和社區管理的重要組成部分,事關廣大人民群眾的切身利益,事關社會穩定,是一項復雜的系統工程。當前,在業主民主意識比較薄弱的情況下推行物業管理和業主自治制度,必須有政府的大力推動,但是由于基層物業主管部門執法力量有限,僅靠物業主管部門一家難以真正擔負起推動業主實行自治的重任,要使物業管理實現真正的業主自治,必須充分發揮社區居民委員會的作用,使物業管理和社區管理真正有效結合起來。實踐證明,社區居委會、業主委員會、物業服務企業“三位一體”的物業管理模式是做好物業管理工作和業主自治工作的“一劑良藥”。因此,《辦法》對街道辦事處、鎮政府和社區居民委員會的物業管理職責進一步進行了明確和強化。

《辦法》第6條明確規定,“街道辦事處、鎮人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作,監督業主大會和業主委員會依法履行職責,協調轄區內物業管理與社區管理、社區服務的關系,調解處理物業管理糾紛。社區居民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理,協助街道辦事處、鎮人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作!

《辦法》第15條明確規定,“符合首次業主大會會議召開條件的,街道辦事處、鎮人民政府應當在受理申請三十日內組建業主大會籌備組!

《辦法》第23條規定了社區居民委員會代行業主委員會職責,保障業主大會制度及公共管理事項的落實。即“未選舉產生業主委員會,或者業主委員會發生半數以上委員資格終止、任期屆滿未換屆、任期未屆滿提前退出等無法正常開展工作的情況時,由社區居民委員會代行業主委員會職責,對有關共有和共同管理事項組織召開業主大會會議討論決定”。

《辦法》第92條明確規定,“街道辦事處、鎮人民政府的社區管理機構具體指導、協調物業管理的有關工作”。

 《辦法》第94條規定了物業管理聯席會議制度,“物業管理聯席會議由街道辦事處、鎮人民政府負責召集,由社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和城管執法、房產管理等部門參加。聯席會議主要協調下列事項:⑴業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況;⑵物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題;⑶物業管理區域內發生的突發事件;⑷物業管理與社區管理的銜接和配合;⑸需要協調的其他物業管理事項。

 三、強化了業主大會和業主委員會的建設工作

基于我市實際情況,為了推進業主自治,維護業主的合法權益,《辦法》強化了業主大會和業主委員會的建設工作。

一是明確規定了召開首次業主大會會議的條件。即:只要業主已入住面積的比例達到50%以上,或者業主已入住戶數的比例達到50%以上,或者自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到25%以上,都應當成立首次業主大會。對此,建設單位、物業服務企業或者10%以上業主聯合簽名,都可以向街道辦事處、鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請。

二是明確規定了首次業主大會成立時限。首先,規定符合首次業主大會會議召開條件的,街道辦事處、鎮人民政府應當在受理申請30日內組建業主大會籌備組。其次,規定籌備組應當自成立之日起60日內組織召開首次業主大會會議。第三,為了便于街道辦事處、鎮人民政府及時組織召開業主大會,《辦法》同時規定,建設單位應當于籌備組成立之日起7日內向籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料。

四、明確了配套建筑與設施設備的產權

產權明晰是定紛止爭的前提條件。以前,由于缺少明確的法律規定,物業管理區域內的配套建筑的產權歸屬不明晰,成為物業管理糾紛居高不下的根本原因。物業管理是以清晰的產權為基礎的,物業管理區域內配套建筑與設施設備產權的不清給物業管理帶來極大的困難,成為物業管理中難以解決的老大難問題。要徹底地減少或者防止物業糾紛的產生,化解物業管理中的矛盾,必須從源頭上解決配套建筑與設施設備的產權問題,因此,《辦法》根據《山東省物業管理條例》對物業管理區域內的物業服務用房、業主委員會辦公用房、小區政務管理用房、社區居民委員會用房、中小學校、會所、幼兒園、車庫、車位、共有道路和其他場地、小區專業經營設施設備等,從建設、投資、產權等方面作出了明確界定。    

五、明確了專業經營設施設備的投資、產權、維護及管理責任

專業經營設施設備的投資、產權、維護及管理問題,直接涉及到業主的切身利益。多年來,現實生活中,物業管理區域內特別是小區內的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶接入等專業經營設施設備的產權、投資和建設責任、維護和管理責任不清或者責任履行不到位。這給物業管理工作造成了極大困難,并且難以解決!掇k法》從源頭上界定了相關責任單位,為今后解決專業經營設施設備的投資、產權、維護及管理問題提供了政策依據。⑴“住宅小區內專業經營設施設備歸專業經營單位所有!雹啤白≌^內的專業經營設施設備,由專業經營單位負責設計、建設、維護和管理!雹恰皩I經營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置!薄皩I經營單位應當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用!薄皩I經營設施設備的維護、保養等費用,不得從專項維修資金中列支!雹取稗k法實施前建設的住宅小區內專業經營設施設備,按規范改造后,由業主大會決定移交給專業經營單位,專業經營單位應當接收!雹伞皩I經營單位應當依法履行專業經營設施設備的維修養護責任,按照與業主簽訂的服務合同服務到最終用戶,保證服務質量!雹省皩I經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同,向最終用戶收取費用。物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的,不得向業主收取手續費等額外費用,但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用,不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務!雹恕案骷壵蛯I經營單位主管部門應當加強對專業經營單位的監督管理,督促專業經營單位履行投資、建設和維護管理義務!

六、明確了車庫、車位的使用管理

車庫、車位的使用管理,是物業管理的難點和重點,與此相關的物業糾紛和矛盾比較多。當前存在的主要問題:一是部分新建小區車庫只售不租。新建小區的車庫、車位售價太高,很多業主購買不起,而開發企業又只售不租,或者是將租賃費提的過高,使得許多業主因無力購買或者租賃車庫、車位而無處停車。二是停車秩序比較混亂。一些物業管理區域內業主不遵守小區停車管理規定,圖方便隨意停車,擠占消防通道,甚至毀壞綠地。有的小區地上車滿為患,而地下車庫、車位卻閑置不用,既影響了小區的交通秩序,又浪費了地下資源。三是老舊小區車位配置不足。建設時間比較長的小區尤其是老舊小區,普遍存在車位配置不足問題,造成停車難!掇k法》針對以上相關問題,進一步明確了相關政策。

78條規定,“物業管理區域內的車庫應當優先滿足業主、物業使用人停車需要。業主、物業使用人要求承租車庫的,建設單位不得以只售不租為由拒絕。在滿足業主、物業使用人需要后,建設單位將車庫出租給物業管理區域外的單位和個人的,其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫應當優先投入使用;車庫尚未充分利用的,不得在物業管理區域內占用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位!

79條規定,“占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放汽車的,應當交納車位場地使用費,收費標準由業主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。車位場地使用費屬于全體業主共有!

80條規定,“鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區規劃條件允許,并經業主大會和規劃部門同意的情況下,建設、經營車庫和立體停車設施,滿足業主停車需求。利用地下空間建設、經營車庫的,規劃部門應當在容積率的認定等方面給予優惠!

81條規定,“業主需要在物業管理區域內停放汽車的,應當事先與物業服務企業商定停車位置,不得擅自占用道路或者其他場地。業主對汽車有看管要求的,應當與物業服務企業另行約定!

七、《辦法》完善了物業維修責任體系

根據《辦法》規定,首先,在物業的保修期限內,建設單位承擔物業的保修責任。為保證建設單位及時履行保修責任,新建物業實行質量保修金制度。建設單位不履行保修義務的,業主、業主委員會或者物業服務企業可以申請使用物業質量保修金進行維修。其次,物業保修期滿后,業主專有部分的維修由業主負責并承擔相關費用;共用部位和共用設施設備的維修和管理責任,由業主共同承擔,業主可以將其委托給物業服務企業承擔。共用部位和共用設施設備的維修費用,業主交納了物業專項維修資金的,可以向物業主管部門申請使用維修資金,未交納維修資金的,由相關業主按物業面積分擔。第三,住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位,應當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。

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